Từ khóa: Công nhân; khu công nghiệp; nhà lưu trú công nhân; nhà ở cho thuê; pháp luật nhà ở.
Abstract: The 2023 Housing Law has established a basic legal framework for worker accommodation in industrial parks; however, implementation to date continues to reveal various shortcomings. Actual supply remains limited due to obstacles related to land availability, financial mechanisms, and fragmented management data. Based on an analysis of the situation in various localities, this article focuses on key issues concerning land-use planning and land reserves, eligible beneficiaries, the relationship between employment and the right to accommodation, and the capacity of investment entities. On this basis, the study proposes solutions to improve the legal framework, remove existing bottlenecks, enhance the feasibility of relevant policies, and ensure industrial workers’ access to stable and safe housing, thereby contributing to the effective implementation of social welfare policies.
Keywords: Workers; industrial parks; worker accommodation; rental housing; housing law.
Ảnh
minh họa.
1. Đặt vấn đề
Sự phát triển nhanh của các khu công nghiệp (KCN) kéo theo sự tập trung lớn của lực lượng lao động và nhu cầu ổn định về chỗ ở, y tế, giáo dục, giao thông và các dịch vụ thiết yếu. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), trong năm 2026 cả nước có 478 KCN đã được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 145,97 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng 101,6 nghìn ha; trong đó 324 KCN đã đi vào hoạt động(1). Quy mô này cho thấy phát triển KCN không thể chỉ được nhìn từ hạ tầng phục vụ sản xuất mà phải đồng thời tính đến điều kiện sống của người lao động.
Kết quả Dự án “Khảo sát thực trạng các vấn đề xã hội của người lao động trong các khu công nghiệp” do Viện Khoa học Tổ chức nhà nước và Lao động, Bộ Nội vụ thực hiện năm 2026 cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa hạ tầng sản xuất với nhà ở và các dịch vụ xã hội. Mẫu khảo sát 600 người lao động tại thành phố Bắc Ninh, Đà Nẵng và Đồng Nai ghi nhận gần 50% người được khảo sát đang thuê nhà ở dân sinh; lực lượng lao động chủ yếu trong độ tuổi 25 - 40, nữ giới chiếm khoảng 60% và phần lớn là lao động di cư(2). Dữ liệu này không đại diện cho toàn bộ công nhân KCN trên cả nước, nhưng cho thấy nhu cầu về chỗ ở ổn định, chi phí phù hợp và gắn với điều kiện sinh hoạt thực tế vẫn là vấn đề đáng lưu ý tại các địa bàn công nghiệp.
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023 (Luật Nhà ở năm 2023) dành Mục 3 Chương VI, từ Điều 91 đến Điều 100, quy định riêng về phát triển nhà lưu trú công nhân trong KCN. Khoản 8 Điều 2 xác định đây là công trình xây dựng trên phần đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi KCN để cho công nhân thuê trong thời gian làm việc tại KCN. Cơ chế này tạo cơ sở pháp lý riêng cho loại hình nhà ở gắn với việc làm, khác với nhà ở xã hội và quan hệ thuê nhà ở thông thường.
Mặc dù khuôn khổ pháp luật đã được thiết lập tương đối cụ thể, kết quả triển khai đến năm 2026 cho thấy việc hình thành nguồn cung nhà lưu trú trên thực tế vẫn còn hạn chế so với yêu cầu đặt ra. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 7/2026, cả nước đã quy hoạch 82 quỹ đất dành cho nhà lưu trú công nhân với tổng diện tích khoảng 583 ha(3). Đây là số liệu về quỹ đất đã được xác định trong quy hoạch, không phải số lượng KCN đã có nhà lưu trú, số dự án đã hoàn thành hay số chỗ ở đã được đưa vào sử dụng. Việc chuyển quỹ đất đã quy hoạch thành nguồn cung thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ chuẩn bị và triển khai dự án, khả năng huy động vốn, cơ chế đầu tư, hiệu quả của chính sách ưu đãi, mức giá thuê, vị trí dự án, khả năng kết nối với nơi làm việc và mức độ đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Vì vậy, hiệu quả của chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân không thể chỉ được đánh giá thông qua diện tích đất đã bố trí mà cần được xem xét trên cơ sở số dự án thực tế được triển khai, nguồn cung được đưa vào sử dụng và khả năng tiếp cận của công nhân.
Việc thực hiện pháp luật về nhà lưu trú công nhân còn liên quan trực tiếp đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Việc xác định, bố trí và sử dụng quỹ đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai và quy hoạch; quá trình chuẩn bị, đầu tư và xây dựng dự án liên quan đến pháp luật về đầu tư, xây dựng và quản lý KCN; trong khi đối tượng được hưởng chính sách, điều kiện thuê, giá thuê và quản lý, sử dụng nhà lưu trú thuộc phạm vi điều chỉnh trực tiếp của Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nghiên cứu năm 2026 về bảo đảm quyền có nơi ở của công nhân trong các KCN cũng chỉ ra tình trạng các quy định có liên quan còn phân tán giữa nhiều lĩnh vực pháp luật, thiếu sự liên thông trong quá trình tổ chức thực hiện, từ đó có thể làm kéo dài thời gian triển khai và gia tăng chi phí tuân thủ(4). Điều này cho thấy hiệu quả của pháp luật về nhà lưu trú công nhân không chỉ phụ thuộc vào nội dung của các quy định chuyên biệt trong Luật Nhà ở năm 2023 mà còn phụ thuộc vào tính thống nhất và khả năng phối hợp giữa các cơ chế pháp lý điều chỉnh toàn bộ quá trình từ quy hoạch, bố trí quỹ đất, đầu tư xây dựng đến cho thuê, quản lý và sử dụng nhà lưu trú.
Từ những vấn đề trên, bài viết phân tích pháp luật hiện hành về nhà lưu trú công nhân và đối chiếu với thực tiễn thực hiện đến năm 2026, tập trung vào đối tượng thụ hưởng, quỹ đất, yêu cầu dự án, chủ thể đầu tư, cơ chế tài chính, điều kiện thuê, giá thuê, quản lý sử dụng và hạ tầng xã hội. Trên cơ sở đó, bài viết nhận diện những vấn đề phát sinh và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao tính khả thi của cơ chế phát triển nhà lưu trú công nhân và khả năng tiếp cận chỗ ở của người lao động trong KCN.
Bài viết sử dụng phương pháp phân tích quy phạm, tổng hợp và đối chiếu tài liệu. Các trường hợp tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh và Hà Nội được lựa chọn để minh họa tương ứng cho nguồn cung, điều chỉnh quỹ đất và khung giá thuê. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào cơ chế nhà lưu trú công nhân theo Luật Nhà ở năm 2023 và thực tiễn thực hiện đến năm 2026.
2. Khái quát quy định của pháp luật về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp tại Việt Nam
Luật Nhà ở năm 2023 dành Mục 3 Chương VI (Điều 91 - 100) quy định riêng về nhà lưu trú công nhân trong KCN. Theo khoản 8 Điều 2, đây là công trình được đầu tư trên phần đất thương mại, dịch vụ thuộc KCN để cho công nhân thuê trong thời gian làm việc tại KCN. Ba đặc trưng cơ bản của loại hình này là vị trí trong KCN, hình thức khai thác bằng cho thuê và quyền sử dụng gắn với thời gian làm việc của công nhân.
Thứ nhất, về đối tượng và điều kiện thuê nhà lưu trú công nhân: Điều 91 Luật Nhà ở năm 2023 xác định công nhân làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong KCN là đối tượng trực tiếp được hưởng chính sách. Theo khoản 2 Điều 93, người thuê phải có hợp đồng lao động và xác nhận của chủ thể có thẩm quyền. Trường hợp doanh nghiệp thuê nhà lưu trú để bố trí cho công nhân thuê lại thì phải hoạt động trong KCN và có quan hệ sử dụng lao động với người thuê. Mỗi cá nhân chỉ được thuê một nhà lưu trú tại cùng thời điểm, không được cho thuê lại, chuyển nhượng hợp đồng và phải bàn giao nhà khi chấm dứt hợp đồng lao động.
Thứ hai, về quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân: Điều 94 Luật Nhà ở năm 2023 gắn việc bố trí quỹ đất với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch KCN. Điều 58 Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD ngày 18/5/2026 hợp nhất Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí tối thiểu 20% quỹ đất thương mại, dịch vụ của KCN để xây dựng nhà lưu trú công nhân, trừ trường hợp các quy hoạch, kế hoạch có liên quan đã bố trí đủ quỹ đất đáp ứng nhu cầu. Đối với KCN đã hình thành nhưng thiếu chỗ ở, phần đất thương mại, dịch vụ còn lại có thể được nghiên cứu điều chỉnh nếu bảo đảm yêu cầu an toàn môi trường.
Thứ ba, về yêu cầu đối với dự án và điều kiện cư trú: Điều 95 Luật Nhà ở năm 2023 yêu cầu dự án phù hợp quy hoạch KCN, đáp ứng nhu cầu nhà ở của công nhân và bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nhà lưu trú được xây dựng theo loại hình nhà chung cư, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và yêu cầu an toàn; đồng thời phải bảo đảm khoảng cách an toàn môi trường, lối đi, cổng riêng, tường rào và dải cây xanh cách ly với khu sản xuất. Như vậy, việc phát triển nhà lưu trú phải gắn quỹ đất với điều kiện an toàn và các dịch vụ thiết yếu cho người lao động.
Thứ tư, về chủ thể đầu tư và cơ chế ưu đãi: Điều 97 Luật Nhà ở năm 2023 giao doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN xác định nhu cầu thuê, tổ chức lập quy hoạch và đầu tư hạ tầng của khu nhà lưu trú; sau đó có thể trực tiếp đầu tư hoặc cho doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong KCN thuê đất để xây dựng. Điều 98 quy định các ưu đãi về chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí xây dựng và chi phí thuê nhà lưu trú khi xác định nghĩa vụ thuế, qua đó khuyến khích huy động nguồn lực ngoài ngân sách.
Thứ năm, về giá thuê và quản lý, sử dụng nhà lưu trú: Điều 99 Luật Nhà ở năm 2023 quy định giá thuê do các bên thỏa thuận nhưng phải nằm trong khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký thuê và cơ chế lựa chọn khi số người đủ điều kiện vượt quá nguồn cung. Hợp đồng thuê phải lập bằng văn bản, đúng đối tượng; người thuê không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng. Chủ đầu tư có thể trực tiếp quản lý hoặc thuê, ủy thác đơn vị có năng lực; nhà lưu trú phải được sử dụng đúng mục đích và bảo trì theo quy định.
Các quy định hiện hành được áp dụng trên cơ sở Luật Nhà ở năm 2023 đã được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 được sửa đổi, bổ sung, hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD ngày 18/5/2026, trong đó cập nhật các sửa đổi tại Nghị định số 261/2025/NĐ-CP, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP và Nghị định số 136/2026/NĐ-CP.
Nhìn chung, hệ thống pháp luật đã hình thành tương đối đầy đủ các nhóm quy định về đối tượng, quỹ đất, yêu cầu dự án, đầu tư, ưu đãi, giá thuê và quản lý, sử dụng nhà lưu trú công nhân. Tính khả thi của cơ chế này vẫn phụ thuộc vào quy hoạch, nguồn lực đầu tư, khả năng chi trả của người lao động và sự phối hợp giữa pháp luật về nhà ở với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và quản lý KCN.
3. Thực tiễn thực hiện pháp luật về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp tại Việt Nam và những vấn đề đặt ra
3.1. Nguồn cung, nhu cầu và bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp tại Việt Nam
Đến năm 2026, số liệu do Bộ Xây dựng và cơ quan quản lý nhà nước tại một số địa phương công bố chủ yếu phản ánh quỹ đất đã quy hoạch và một số dự án cụ thể; dữ liệu tổng hợp về số dự án hoàn thành, số chỗ ở đưa vào sử dụng và mức độ đáp ứng nhu cầu vẫn chưa đầy đủ. Việc cả nước đã quy hoạch 82 quỹ đất với tổng diện tích khoảng 583 ha mới phản ánh mức độ chuẩn bị về quỹ đất, chưa cho thấy nguồn cung thực tế. Trong khi đó, số liệu 875 dự án với 773.457 căn thuộc Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn nhà ở xã hội…” là số liệu chung về nhà ở xã hội, không thể sử dụng để xác định riêng quy mô nhà lưu trú công nhân. Do đó, cần phân biệt rõ hai nhóm số liệu khi đánh giá kết quả thực hiện chính sách.
Ở phạm vi địa phương, Thành phố Hồ Chí Minh là trường hợp có dữ liệu tương đối cụ thể. Theo thông tin công bố tháng 5/2026, các khu chế xuất, KCN trên địa bàn có 09 dự án nhà lưu trú công nhân với 1.619 căn hộ, đáp ứng hơn 8.900 chỗ ở; đồng thời có 04 dự án đang triển khai với hơn 2.800 căn hộ, dự kiến đáp ứng hơn 10.600 chỗ ở. Cơ quan quản lý địa phương cũng cho biết nguồn cung hiện có chưa đáp ứng nhu cầu của hơn 727.000 lao động trong tổng số khoảng 918.000 lao động đang làm việc tại các khu chế xuất, KCN(5). Dữ liệu này chỉ phản ánh một địa phương, nhưng cho thấy khoảng cách đáng kể giữa quy mô lao động và khả năng cung ứng chỗ ở tại địa bàn tập trung nhiều KCN.
Thực tiễn KCN Quang Châu, tỉnh Bắc Ninh, cho thấy cơ chế điều chỉnh quỹ đất có thể được sử dụng để đáp ứng nhu cầu phát sinh. Năm 2026, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 647/QĐ-UBND điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu KCN Quang Châu, chuyển lô đất hành chính - dịch vụ CC6 diện tích 1,63 ha sang mục tiêu xây dựng nhà lưu trú công nhân; tầng cao tối đa được điều chỉnh từ 9 tầng lên 18 tầng. Khu công nghiệp này có quy mô 516 ha và thu hút trên 100.000 lao động. Trường hợp Quang Châu cho thấy quy định hiện hành có độ mở nhất định đối với KCN đã hoạt động, nhưng đồng thời đặt ra câu hỏi về chất lượng xác định và dự báo nhu cầu ngay từ giai đoạn quy hoạch(6).
Từ thực tiễn trên, việc bố trí quỹ đất cho nhà lưu trú công nhân phải đồng thời bảo đảm yêu cầu về diện tích và phù hợp với nhu cầu chỗ ở tại từng KCN. Theo quy định hiện hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí tối thiểu 20% quỹ đất thương mại, dịch vụ của KCN để phát triển nhà lưu trú công nhân, trừ trường hợp các quy hoạch, kế hoạch liên quan đã bố trí đủ quỹ đất đáp ứng nhu cầu. Tỷ lệ này là căn cứ bảo đảm quỹ đất, chưa phản ánh trực tiếp mức độ đáp ứng nhu cầu cư trú. Nhu cầu thực tế còn phụ thuộc vào quy mô, cơ cấu lao động, tỷ lệ lao động ngoài địa phương, biến động việc làm, nguồn cung nhà ở lân cận, điều kiện giao thông, thu nhập và khả năng chi trả. Bộ Xây dựng cũng xác định việc tính toán quy mô và các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội còn phải tuân theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, pháp luật về xây dựng. Vì vậy, mức độ đáp ứng nhu cầu cần được đánh giá trên khả năng chuyển quỹ đất thành dự án, chỗ ở thực tế và sự phù hợp của nguồn cung với nhu cầu tại từng KCN.
3.2. Đối tượng thuê và tính liên tục của quyền lưu trú
Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2023 xác định đối tượng được hưởng chính sách là công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong KCN. Quy định này tạo cơ sở kiểm soát đối tượng thụ hưởng. Tuy nhiên, trong KCN còn có người lao động làm việc cho doanh nghiệp cung ứng logistics, bảo trì, kỹ thuật và các hoạt động hỗ trợ khác; họ có thể làm việc thường xuyên tại KCN và phát sinh nhu cầu cư trú trực tiếp từ nơi làm việc. Vì vậy, phạm vi đối tượng cần tiếp tục được xem xét trên cơ sở cơ cấu lao động thực tế trong KCN.
Hiện chưa có dữ liệu công khai cho phép xác định số người lao động không tiếp cận được nhà lưu trú chỉ vì không thuộc phạm vi nêu trên, nên chưa thể khẳng định đây là bất cập đã được chứng minh trên phạm vi toàn quốc. Vấn đề đặt ra chủ yếu ở phạm vi điều chỉnh của quy phạm và mức độ phù hợp với sự đa dạng của quan hệ lao động trong KCN; việc mở rộng đối tượng cần được cân nhắc trên cơ sở nhu cầu thực tế và khả năng cung ứng.
Một vấn đề khác là tính liên tục của quyền lưu trú khi quan hệ lao động thay đổi. Điểm b khoản 1 Điều 100 yêu cầu người thuê bàn giao lại nhà lưu trú sau khi chấm dứt hợp đồng lao động. Quy định này bảo đảm quỹ nhà được sử dụng đúng đối tượng, nhưng chưa xử lý riêng trường hợp người lao động chuyển sang doanh nghiệp khác trong cùng KCN hoặc có khoảng thời gian ngắn giữa hai việc làm. Khi đó, nhu cầu cư trú vẫn có thể tiếp tục, trong khi cách xử lý phụ thuộc nhiều vào hợp đồng thuê và cơ chế quản lý của từng chủ đầu tư.
3.3. Chủ thể đầu tư, ưu đãi và nguồn vốn
Cơ chế hiện hành đặt vai trò trung tâm vào doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong KCN. Đây là lựa chọn có lý do vì các chủ thể này trực tiếp tổ chức hạ tầng hoặc sử dụng lao động. Tuy nhiên, nhà lưu trú công nhân là mô hình nhà ở cho thuê, đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn, thời gian thu hồi vốn dài và năng lực quản lý, vận hành ổn định. Nghiên cứu năm 2026 về bảo đảm quyền có nơi ở của công nhân trong các KCN cũng ghi nhận chi phí đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài và hiệu quả tài chính chưa cao là những yếu tố ảnh hưởng đến mức độ tham gia của doanh nghiệp(7).
Ở phạm vi rộng hơn của chính sách nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, báo cáo của Bộ Xây dựng tháng 8/2026 ghi nhận khó khăn trong tiếp cận tín dụng hỗ trợ và đặc điểm thu hồi vốn chậm của dự án nhà ở, nhất là nhà ở cho thuê. Dữ liệu này không phản ánh riêng nhà lưu trú công nhân nhưng cho thấy hiệu quả ưu đãi cần được xem xét ở khả năng chuyển ưu đãi thành dự án, chỗ ở và mức giá phù hợp.
Vấn đề pháp lý đặt ra là khả năng của cơ chế ưu đãi tại Điều 98 Luật Nhà ở năm 2023 trong việc hỗ trợ hình thành nguồn cung đối với mô hình cho thuê có chu kỳ thu hồi vốn dài. Các ưu đãi hiện chủ yếu tác động đến chi phí đầu tư, kinh doanh, trong khi dự án còn phụ thuộc vào nguồn vốn trung và dài hạn, chi phí vốn và năng lực vận hành. Vì vậy, việc đánh giá cơ chế đầu tư cần gắn ưu đãi với khả năng hình thành dự án và duy trì đúng công năng nhà lưu trú.
3.4. Giá thuê, khả năng chi trả và hạ tầng xã hội
Thực tiễn áp dụng cơ chế giá thuê cho thấy cần phân biệt giữa tiền thuê nhà và tổng chi phí cư trú thực tế của người lao động. Tại thành phố Hà Nội, Quyết định số 42/2026/QĐ-UBND ngày 02/4/2026 quy định khung giá theo số tầng của công trình, từ 35.000 - 65.000 đồng/m² sàn sử dụng/tháng đối với nhà không quá 5 tầng; 45.000 - 85.000 đồng/m²/tháng đối với nhà trên 5 đến 10 tầng; 55.000 - 100.000 đồng/m²/tháng đối với nhà trên 10 đến 15 tầng; 65.000 - 125.000 đồng/m²/tháng đối với nhà trên 15 tầng. Khung giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, giá dịch vụ quản lý vận hành, bảo hiểm cháy, nổ, trông giữ xe, điện, nước, thông tin liên lạc và các dịch vụ sử dụng riêng khác. Bởi vậy, việc tiền thuê nằm trong khung chưa đủ để kết luận chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả của công nhân.
Khả năng chi trả cần được đánh giá trên tổng chi phí cư trú, gồm tiền thuê, điện, nước, quản lý vận hành, gửi xe, dịch vụ bắt buộc và chi phí đi lại. Khi so sánh nhà lưu trú trong KCN với nhà ở ngoài KCN hoặc nhà trọ dân sinh, tiền thuê danh nghĩa không phản ánh đầy đủ gánh nặng chi phí. Vì vậy, việc minh bạch các khoản phải thanh toán trong hợp đồng là điều kiện cần thiết để đánh giá hiệu quả của chính sách.
Đối với hạ tầng xã hội, Điều 95 Luật Nhà ở năm 2023 yêu cầu dự án bảo đảm các không gian y tế, văn hóa, thể thao, thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận còn phụ thuộc vào thời gian hoạt động và khả năng chi trả. Khảo sát năm 2026 tại thành phố Bắc Ninh, Đà Nẵng và Đồng Nai cho thấy 40,8% người được khảo sát coi học phí cao là rào cản đối với con em công nhân và 38,7% cho rằng giờ gửi, đón trẻ chưa phù hợp với ca làm việc. Dù chỉ phản ánh mẫu khảo sát tại ba địa phương, kết quả này cho thấy hạ tầng xã hội cần được đánh giá cả về khả năng sử dụng thực tế.
3.5. Dữ liệu quản lý và những vấn đề đặt ra
Một hạn chế đáng chú ý là chưa có hệ thống dữ liệu quốc gia được công bố định kỳ, tách riêng nhà lưu trú công nhân theo các chỉ tiêu như số KCN có nhà lưu trú đang vận hành, số dự án hoàn thành, số chỗ ở, số người thuê, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê và chi phí dịch vụ. Sự thiếu hụt dữ liệu làm hạn chế khả năng so sánh nhu cầu với nguồn cung, quỹ đất với số chỗ ở thực tế và khung giá với chi phí người lao động phải trả.
Từ thực tiễn thực hiện có thể thấy, pháp luật về nhà lưu trú công nhân còn những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện về xác định nhu cầu và quỹ đất, phạm vi đối tượng, đầu tư và tài chính, quan hệ thuê, giá thuê, hạ tầng xã hội và quản lý dữ liệu. Các vấn đề này có quan hệ chặt chẽ và cùng tác động đến khả năng hình thành nguồn cung cũng như khả năng tiếp cận nhà lưu trú của công nhân, đòi hỏi việc hoàn thiện pháp luật phải được thực hiện đồng bộ.
4. Phương hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về nhà lưu trú công nhân
Việc hoàn thiện pháp luật về nhà lưu trú công nhân cần dựa trên cơ chế hiện hành của Luật Nhà ở năm 2023 và những vấn đề phát sinh trong thực tiễn. Bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện quy định đối với nhà lưu trú trong KCN, quá trình góp ý Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2026 cũng đặt ra khả năng mở rộng phạm vi áp dụng đối với một số doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động ngoài KCN. Nếu lựa chọn hướng này, pháp luật phải xác định rõ phạm vi áp dụng, chế độ đất đai, đối tượng thụ hưởng, điều kiện ưu đãi và ranh giới với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thương mại.
4.1. Hoàn thiện cơ chế xác định nhu cầu, quỹ đất và đánh giá nguồn cung
Trên cơ sở Điều 94 Luật Nhà ở năm 2023 và Điều 58 Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD năm 2026, việc bố trí quỹ đất nhà lưu trú cần được xác định theo nhu cầu thực tế tại từng KCN, không chỉ căn cứ vào tỷ lệ diện tích tối thiểu. Pháp luật cần quy định rõ trách nhiệm cập nhật nhu cầu trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và khi lập, điều chỉnh quy hoạch KCN, trên cơ sở quy mô lao động, tỷ lệ lao động ngoài địa phương, biến động việc làm, nhu cầu thuê, nguồn cung nhà ở lân cận, điều kiện giao thông và khả năng chi trả. Khi các yếu tố này biến động đáng kể, cơ quan có thẩm quyền cần kịp thời rà soát, điều chỉnh quy mô quỹ đất và dự án.
Đồng thời, việc đánh giá kết quả thực hiện cần dựa trên mức độ hình thành và sử dụng nguồn cung, thay vì chỉ căn cứ vào diện tích đất đã bố trí. Hệ thống báo cáo cần phân định rõ quỹ đất đã quy hoạch, dự án được chấp thuận, đang triển khai, đã hoàn thành, số chỗ ở đưa vào sử dụng, số người thuê và tỷ lệ lấp đầy. Việc chuẩn hóa các chỉ tiêu này giúp đánh giá chính xác kết quả thực hiện và tránh nhầm lẫn với số liệu chung về nhà ở xã hội.
4.2. Hoàn thiện phạm vi đối tượng và xem xét mở rộng chính sách có điều kiện
Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2023 xác định đối tượng được hưởng chính sách là công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong KCN. Quy định này cần được rà soát trong mối tương quan với cơ cấu lao động thực tế, nhất là người lao động làm việc thường xuyên trong các lĩnh vực logistics, kỹ thuật, bảo trì và dịch vụ hỗ trợ sản xuất. Nếu mở rộng đối tượng, cần căn cứ vào quan hệ lao động hợp pháp, địa điểm làm việc thường xuyên, nhu cầu thực tế về chỗ ở và khả năng cung ứng tại từng KCN.
Trường hợp Luật Nhà ở năm 2023 được sửa đổi theo hướng cho phép phát triển nhà lưu trú công nhân ngoài KCN hoặc tại khu công nghệ cao, cần thiết lập cơ chế pháp lý riêng. Pháp luật phải xác định cụ thể đối tượng được thuê, điều kiện bố trí quỹ đất, chủ thể đầu tư, cơ chế giá, thời hạn duy trì công năng và điều kiện hưởng ưu đãi. Khoản 8 Điều 202 và Điều 204 Luật Đất đai năm 2024 đã đặt ra yêu cầu bố trí khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ người lao động ngoài KCN và khu công nghệ cao; do đó, việc sửa đổi pháp luật về nhà ở cần bảo đảm sự thống nhất với các quy định này và phân định rõ với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thương mại.
4.3. Hoàn thiện chủ thể đầu tư và cơ chế tài chính
Pháp luật hiện hành xác định doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN và doanh nghiệp sử dụng lao động trong KCN là các chủ thể trực tiếp phát triển nhà lưu trú công nhân. Để mở rộng khả năng hình thành nguồn cung, cần nghiên cứu cho phép chủ thể có năng lực chuyên môn về đầu tư, quản lý và vận hành nhà ở cho thuê tham gia khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Việc mở rộng chủ thể phải gắn với kiểm soát mục đích sử dụng đất, đối tượng thuê, thời hạn duy trì công năng, giá thuê và chất lượng vận hành, bảo đảm ưu đãi chỉ áp dụng cho dự án thực hiện đúng mục tiêu chính sách.
Đối với cơ chế ưu đãi tại Điều 98 Luật Nhà ở năm 2023, chính sách tài chính cần phù hợp với đặc điểm của dự án nhà ở cho thuê có thời gian thu hồi vốn dài. Bên cạnh các ưu đãi về chi phí đầu tư, cần nghiên cứu cơ chế tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn cho dự án đáp ứng điều kiện phát triển nhà lưu trú công nhân. Việc hưởng ưu đãi phải gắn với nghĩa vụ duy trì công năng, đối tượng phục vụ và mức giá thuê trong thời hạn xác định; đồng thời cần có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư không thực hiện đúng các điều kiện đã cam kết.
4.4. Hoàn thiện quan hệ thuê và cơ chế chuyển tiếp khi thay đổi việc làm
Điểm b khoản 1 Điều 100 Luật Nhà ở năm 2023 quy định người thuê phải bàn giao lại nhà lưu trú khi chấm dứt hợp đồng lao động nhằm bảo đảm nhà được sử dụng đúng đối tượng, mục đích. Tuy nhiên, pháp luật cần phân biệt trường hợp người lao động không còn làm việc tại KCN hoặc không còn đủ điều kiện thuê với trường hợp chỉ thay đổi người sử dụng lao động nhưng vẫn làm việc tại cùng KCN và vẫn thuộc đối tượng thụ hưởng. Đối với trường hợp sau, nên có cơ chế rà soát lại điều kiện thuê để người lao động được tiếp tục hợp đồng hoặc xác lập hợp đồng mới mà không làm gián đoạn việc sử dụng nhà lưu trú.
Đối với khoảng thời gian chuyển tiếp giữa hai quan hệ lao động, cần nghiên cứu một thời hạn lưu trú có điều kiện. Văn bản hướng dẫn thi hành cần quy định cụ thể thời hạn, điều kiện áp dụng, nghĩa vụ chứng minh quan hệ lao động mới và trách nhiệm thanh toán tiền thuê, chi phí dịch vụ, qua đó vừa bảo đảm đúng đối tượng vừa phù hợp với đặc điểm dịch chuyển việc làm trong KCN.
4.5. Hoàn thiện cơ chế giá thuê và yêu cầu đối với hạ tầng xã hội
Cơ chế giá thuê nhà lưu trú công nhân theo Điều 99 Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành cần được hoàn thiện theo hướng minh bạch các khoản người thuê phải thanh toán. Hợp đồng thuê cần tách riêng tiền thuê, chi phí quản lý vận hành, điện, nước, trông giữ xe và các khoản dịch vụ bắt buộc; đồng thời quy định rõ căn cứ và thời điểm điều chỉnh. Khi xây dựng hoặc điều chỉnh khung giá, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét mức thu nhập, khả năng chi trả của nhóm công nhân thụ hưởng và tổng chi phí cư trú thực tế.
Đối với hạ tầng xã hội, yêu cầu pháp lý cần bảo đảm không chỉ số lượng công trình, dịch vụ mà cả khả năng tiếp cận và sử dụng thực tế của người lao động. Việc tổ chức dịch vụ thiết yếu cần phù hợp với đặc điểm làm việc theo ca, nhu cầu chăm sóc trẻ em, y tế, giao thông và sinh hoạt hàng ngày. Nhà lưu trú trong KCN phải tiếp tục bảo đảm yêu cầu về an toàn môi trường, phòng cháy, chữa cháy, lối đi riêng và khoảng cách với khu sản xuất; nếu mở rộng ra ngoài KCN, cần bổ sung tiêu chí về khoảng cách đến nơi làm việc, kết nối giao thông và tiếp cận dịch vụ xã hội.
4.6. Xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất và quy định chuyển tiếp
Pháp luật cần bổ sung cơ chế quản lý, cập nhật và chia sẻ dữ liệu riêng về nhà lưu trú công nhân, bảo đảm phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà ở, Ban quản lý KCN và cơ quan liên quan tại địa phương. Dữ liệu cần phản ánh quỹ đất đã bố trí, tình trạng và tiến độ dự án, số chỗ ở đưa vào sử dụng, số người thuê, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chi phí dịch vụ và thông tin cơ bản về hạ tầng xã hội. Việc cập nhật định kỳ các chỉ tiêu này là cơ sở xác định nhu cầu, đánh giá kết quả thực hiện và xây dựng kế hoạch phát triển nhà lưu trú phù hợp.
Trường hợp Luật Nhà ở năm 2023 được sửa đổi theo hướng thay đổi khái niệm hoặc mở rộng phạm vi nhà lưu trú công nhân, cần quy định cơ chế chuyển tiếp đối với dự án đã được chấp thuận đầu tư, đang triển khai hoặc đã đưa vào sử dụng. Quyền, nghĩa vụ hợp pháp của chủ đầu tư và người thuê đã được xác lập trước khi quy định mới có hiệu lực cần được bảo đảm; đối với dự án chuyển sang cơ chế mới, pháp luật phải xác định rõ điều kiện, trình tự và thời hạn thực hiện nhằm bảo đảm tính liên tục và hạn chế khoảng trống pháp lý.
5. Kết luận
Luật Nhà ở năm 2023 đã hình thành khuôn khổ pháp lý riêng đối với nhà lưu trú công nhân trong KCN, tạo cơ sở cho việc bố trí quỹ đất, đầu tư xây dựng, cho thuê và quản lý. Tuy nhiên, thực tiễn đến năm 2026 cho thấy hiệu quả của cơ chế này không chỉ phụ thuộc vào quy định và quỹ đất đã bố trí mà còn ở khả năng hình thành nguồn cung thực tế và bảo đảm công nhân tiếp cận chỗ ở với chi phí phù hợp.
Pháp luật về nhà lưu trú công nhân cần tiếp tục được hoàn thiện về xác định nhu cầu và quỹ đất, phạm vi đối tượng, đầu tư và tài chính, quan hệ thuê khi thay đổi việc làm, giá thuê, hạ tầng xã hội và quản lý dữ liệu. Nếu mở rộng phạm vi phát triển ra ngoài KCN trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, cần xác định rõ điều kiện áp dụng, chế độ sử dụng đất, cơ chế ưu đãi và ranh giới với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thương mại.
Việc hoàn thiện pháp luật cần bảo đảm tính khả thi và đồng bộ từ xác định nhu cầu, bố trí quỹ đất, đầu tư xây dựng đến cho thuê, quản lý và sử dụng. Hiệu quả của cơ chế này cần được đánh giá bằng nguồn cung thực tế, mức độ tiếp cận của công nhân và sự phù hợp của chi phí cư trú với khả năng chi trả./.
-------------------------------------
Ghi chú:
([1]) Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), số liệu về tình hình khu công nghiệp đến hết quý I/2026, dẫn theo Tạp chí Kinh tế - Tài chính, “Bất động sản công nghiệp: Cơ hội lớn nhưng bài toán đầu tư ngày càng khó”, ngày 08/6/2026.
(2) Viện Khoa học Tổ chức nhà nước và Lao động, Bộ Nội vụ, Hội thảo khoa học “Khảo sát thực trạng các vấn đề xã hội của người lao động trong các khu công nghiệp”, ngày 29/5/2026.
(3) Bộ Xây dựng, Báo cáo kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, dẫn theo Báo Điện tử Chính phủ, “Đề án ‘1 triệu căn nhà ở xã hội’ đã hoàn thành được 77%”, ngày 20/8/2026.
(4) Lê Nguyên Tịnh, Bảo đảm quyền có nơi ở của công nhân trong các khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ ngành Pháp luật về quyền con người, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, H.2026, tr.146 - 147.
(5) Cổng Thông tin điện tử Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2026), “Dành đất để xây nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”, ngày 08/5/2026.
(6) UBND tỉnh Bắc Ninh (2026), Quyết định số 647/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu Khu công nghiệp Quang Châu; Cổng Thông tin điện tử tỉnh Bắc Ninh, “Bắc Ninh điều chỉnh xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp Quang Châu”, ngày 29/4/2026.
7. Lê Nguyên Tịnh (2026), Bảo đảm quyền có nơi ở của công nhân trong các khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ ngành Pháp luật về quyền con người, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, H.2026, tr.146 - 147.
--------------------------------------
Tài liệu tham khảo:
1. Quốc hội (2023), Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023; nội dung hiện hành được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026 của Văn phòng Quốc hội.
2. Văn phòng Quốc hội (2026), Văn bản hợp nhất số 44/VBHN-VPQH ngày 16/3/2026 hợp nhất Luật Đất đai.
3. Bộ Xây dựng (2026), Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD ngày 18/5/2026 hợp nhất Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
4. UBND thành phố Hà Nội (2026), Quyết định số 42/2026/QĐ-UBND ngày 02/4/2026 về khung giá cho thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5. Bộ Xây dựng (2025), “Hướng dẫn các địa phương về nhà ở lưu trú trong khu công nghiệp”, ngày 05/12/2025.
6. Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính (2026), số liệu về tình hình khu công nghiệp, dẫn theo Tạp chí Kinh tế - Tài chính, “Bất động sản công nghiệp: Cơ hội lớn nhưng bài toán đầu tư ngày càng khó”, ngày 08/6/2026.
7. Báo Điện tử Chính phủ (2026), “Đề án ‘1 triệu căn nhà ở xã hội’ đã hoàn thành được 77%”, ngày 20/8/2026, dẫn số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng, https://baochinhphu.vn/de-an-1-trieu-can-nha-o-xa-hoi-da-hoan-thanh-duoc-77-102260820170042102.htm (truy cập ngày 26/9/2026).
8. Cổng Thông tin điện tử Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2026), “Dành đất để xây nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”, ngày 08/5/2026, https://hdnd.hochiminhcity.gov.vn/tin-tuc/tin-tong-hop/danh-dat-de-xay-nha-luu-tru-cong-nhan-trong-khu-cong-nghiep (truy cập 26/9/2026).
9. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (2026), “Chuyên gia góp ý Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)”, ngày 22/7/2026, trên cơ sở Dự thảo Luật được Bộ Xây dựng gửi Hội nghị phản biện xã hội của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam ngày 15/7/2026, https://baochinhphu.vn/de-an-1-trieu-can-nha-o-xa-hoi-da-hoan-thanh-duoc-77-102260820170042102.htm (truy cập ngày 26/9/2026).
10. Đặng Thanh Mai (2026), “Pháp luật Việt Nam về nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp - nhìn từ góc độ quyền con người”, Tạp chí Pháp luật về quyền con người, số 53 (tháng 4/2026), https://tapchiquyenconnguoi.hcma.vn/Content/phap-luat-viet-nam-ve-nha-o-cho-cong-nhan-trong-khu-cong-nghiep---nhin-tu-goc-do-quyen-con-nguoi-15515 (truy cập 26/9/2026).
ThS Trần Ninh Hà, Đặng Thị Huyền Châu, Trần Khánh Hưng - Khoa Luật, Học viện Thanh thiếu niên Việt Nam
Tin tức cùng chuyên mục
Bài viết cùng tác giả
