Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở: từ quy định đến thực tiễn tại phường Vĩnh Tân, Thành phố Hồ Chí Minh

Từ khóa: Bồi thường; đất ở giá đất; tái định cư; thu hồi đất.

Abstract: This article analyzes compensation regulations for residential land expropriated by the State under the 2024 Land Law and evaluates their implementation in Vinh Tan Ward, Ho Chi Minh City, based on administrative data and a survey of 90 households. The findings indicate that residents generally have positive assessments of compensation procedures and processes, while compensation prices receive the lowest ratings and have the greatest influence on satisfaction levels. The 2025 administrative reorganization highlights the need to review the consistency and appropriateness of land price determination, particularly in adjoining areas with similar conditions. Accordingly, the article proposes enhancing transparency, openness, and accountability in determining compensation prices; strengthening reviews and addressing price disparities between comparable areas in accordance with the law; and monitoring and evaluating residents’ living conditions after resettlement. These measures aim to safeguard the legitimate rights and interests of people whose land is expropriated, improve the effectiveness of land policy implementation, and strengthen social consensus.

Keywords: Compensation; residential land; land prices; resettlement; land expropriation.

Ảnh minh họa

1. Đặt vấn đề

Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 (sửa đổi theo Nghị quyết số 203/2025/QH15) yêu cầu thu hồi đất phải công khai, minh bạch và bồi thường theo pháp luật. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII yêu cầu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bảo đảm người bị thu hồi có chỗ ở, đời sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Với đất ở, yêu cầu này thiết yếu vì đất gắn với nơi cư trú; bồi thường đúng quy định chưa chắc giúp hộ gia đình tạo lập chỗ ở phù hợp⁽¹⁾.

Luật Đất đai năm 2024 mở rộng trường hợp được bồi thường về đất và hình thức bồi thường đất ở. Từ năm 2025, thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường và cơ chế xác định giá đất bồi thường được điều chỉnh. Tuy nhiên, hoàn thiện quy định chưa bảo đảm thực thi hiệu quả. Nghiên cứu trong nước về bồi thường đất ở chủ yếu công bố trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực^{(2), (3)}.

Phường Vĩnh Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, thành lập năm 2025 từ phường Vĩnh Tân (thành phố Tân Uyên) và thị trấn Tân Bình (huyện Bắc Tân Uyên), thuộc tỉnh Bình Dương trước đây. Địa bàn chịu ảnh hưởng của Dự án đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành và Dự án đường Vành đai 4. Qua phân tích pháp luật, dữ liệu hành chính và khảo sát 90 hộ dân bị ảnh hưởng, nghiên cứu đánh giá tính hợp pháp, công bằng, khả năng khôi phục chỗ ở, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi.

2. Tổng quan nghiên cứu và khung phân tích

2.1. Tổng quan nghiên cứu

Các nghiên cứu tập trung vào ba hướng. Thứ nhất, thu hồi bắt buộc được xem là can thiệp vào quyền tài sản, cần giới hạn bằng mục đích, thủ tục và bồi thường⁽⁴⁾. Thứ hai, nghiên cứu về giá đặt ra yêu cầu tương thích với giá trị thực⁽⁵⁾, cân bằng lợi ích và đủ để mua tài sản thay thế^{(6), (7)}. Thứ ba, các công trình xem xét công bằng và thực thi. Nghiên cứu tại thành phố Đà Nẵng ghi nhận sự không hài lòng dù thủ tục cơ bản được tuân thủ, chủ yếu do giá và điều kiện sống⁽⁸⁾. Nghiên cứu khác phân tích công bằng kết quả và thủ tục, quyền tiếp cận thông tin và thực hiện pháp luật về bồi thường đất ở^(9),(10). Còn thiếu nghiên cứu chuyên biệt đối chiếu quy định với trải nghiệm người dân sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, nhất là tại đơn vị cấp xã hình thành từ sắp xếp năm 2025.

2.2. Khung phân tích

Nghiên cứu đánh giá ba tiêu chí. Tính hợp pháp gồm xác định đúng đối tượng, điều kiện bồi thường và tuân thủ trình tự; theo lý thuyết cân bằng lợi ích, việc chuyển giao quyền sử dụng đất dù người dân không có lỗi phải được pháp luật giới hạn. Tính công bằng gồm thủ tục (tính đại diện, hạn chế thiên lệch, độ chính xác thông tin, khả năng sửa sai, tính nhất quán) và kết quả (giá, thiệt hại, hình thức bồi thường). Khả năng khôi phục chỗ ở là khả năng tạo lập nơi thay thế phù hợp, duy trì điều kiện sống thiết yếu, theo định hướng Nghị quyết số 18-NQ/TW^{(11), (12)}.

Khoảng cách giữa luật và thực tiễn có thể là: pháp lý, khi thiếu quy định cho tình huống chuyển tiếp; hành chính, khi thiếu dữ liệu hoặc nguồn lực áp dụng; kết quả, khi phương án hợp pháp nhưng chưa bảo đảm công bằng, khôi phục chỗ ở.

3. Nội dung

3.1. Quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở

3.1.1. Điều kiện, hình thức bồi thường và thẩm quyền

Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu bồi thường công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời, đúng pháp luật; hình thức là đất cùng mục đích hoặc tiền khi không có đất hay người dân có nhu cầu. Điều 95 còn bao gồm người chưa có Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc đã nhận chuyển quyền chưa đăng ký, nên cần xác minh nguồn gốc. Điều 98 cho phép bồi thường đất ở bằng đất, nhà, tiền hoặc đất mục đích khác, tùy nguồn lực địa phương.

Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền thu hồi đất và phê duyệt phương án chuyển từ Ủy ban nhân dân cấp huyện sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã; từ ngày 31/01/2026 thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và có thể phân cấp, ủy quyền theo Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Tại phường Vĩnh Tân, phải căn cứ thời điểm xử lý và văn bản phân cấp của Thành phố Hồ Chí Minh.

3.1.2. Giá đất tính bồi thường

Từ ngày 01/01/2026, giá bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; một số trường hợp tiếp tục áp dụng giá đất cụ thể theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP đã sửa đổi. Bảng giá Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ thời điểm này có phụ lục riêng cho phường Vĩnh Tân sau sắp xếp. Phân loại vị trí, tuyến đường và hệ số điều chỉnh trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi người dân.

Giá đã phê duyệt trước sắp xếp tiếp tục được áp dụng theo quy định chuyển tiếp. Điều này bảo đảm ổn định nhưng có thể tạo chênh lệch giữa các thửa liền kề, tương đồng thuộc địa bàn cũ có cơ chế giá khác nhau. Chưa ghi nhận cơ chế riêng để rà soát hoặc hỗ trợ chênh lệch này⁽¹³⁾.

3.1.3. Trình tự, thủ tục và bố trí tái định cư

Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu họp với người có đất trước khi thông báo thu hồi để phổ biến dự án, chính sách bồi thường. Từ ngày 01/01/2026, thời hạn thông báo thu hồi đất phi nông nghiệp giảm từ 180 xuống 60 ngày; niêm yết dự thảo còn 10 ngày và đối thoại tổ chức trong 20 ngày từ khi lấy ý kiến. Quyết định số 11/2026/QĐ-UBND quy định về tạm cư, suất tái định cư tối thiểu và trách nhiệm địa phương. Thời hạn rút ngắn đòi hỏi thông tin dễ tiếp cận và giải trình căn cứ giá từng thửa, nội dung chưa được quy định cụ thể.

Luật yêu cầu khu tái định cư có hạ tầng đồng bộ, công khai dự kiến bố trí và hỗ trợ suất tối thiểu nếu tiền bồi thường không đủ. Tuy nhiên, chưa yêu cầu đánh giá mức bồi thường có đủ tạo lập nơi ở tương đương hay theo dõi điều kiện sống sau di chuyển.

3.2 Thực tiễn bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở tại phường Vĩnh Tân

Tháng 8/2025, cao tốc qua phường Vĩnh Tân thu hồi 84,6 ha, ảnh hưởng 472 hộ; Vành đai 4 ảnh hưởng 229 hộ⁽¹⁴⁾. Đến tháng 7/2026, dự án cao tốc đã bàn giao 79,6% diện tích thuộc Bình Dương trước đây; 73 trường hợp chưa có phương án được duyệt và 291 trường hợp chưa nhận tiền, gồm hộ ở Vĩnh Tân⁽¹⁵⁾.

3.2.1. Dữ liệu khảo sát

Khảo sát ẩn danh thực hiện từ tháng 8 đến tháng 10/2026 với hộ có đất ở, nhà hoặc tài sản bị ảnh hưởng; một phần phiếu thu tại họp lấy ý kiến. Có 90 phiếu hợp lệ trong 115 phiếu. Bảng hỏi gồm 19 nhận định Likert 5 mức về thông tin, trình tự, công bằng thủ tục, công bằng kết quả, khôi phục chỗ ở và hài lòng chung; Cronbach’s Alpha các nhóm đạt 0,78 - 0,85. Mẫu gồm 48,9% hộ thuộc cao tốc, 23,3% Vành đai 4; 40% bị thu hồi toàn bộ đất ở, 63,3% phải di chuyển, 33,3% chưa có Giấy chứng nhận hoặc đang xác minh, 58,9% mới nhận một phần hoặc chưa nhận tiền. Mẫu thuận tiện không đại diện toàn địa bàn.

3.2.2. Tính hợp pháp trong xác định điều kiện bồi thường

Trên phương diện hình thức, Ủy ban nhân dân phường Vĩnh Tân đã tổ chức họp dân lấy ý kiến về thu hồi đất, bồi thường đối với Dự án đường Vành đai 4 và thành lập tổ xét duyệt, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất⁽¹⁶⁾; kế hoạch năm 2026 của dự án tiếp tục cụ thể hóa quy trình thành các bước liên hoàn. Người dân đánh giá nhóm tiêu chí về thông tin và trình tự ở mức 3,56/5; 60,0% hộ đồng ý rằng mình được thông báo đầy đủ, kịp thời về việc thu hồi đất.

Tuy nhiên, khoảng cách rõ nhất về tính hợp pháp nằm ở khâu xác định điều kiện được bồi thường (Bảng 1).

Bảng 1. Đánh giá của hộ theo tình trạng pháp lý của đất (thang 1 - 5)

Nguồn: Kết quả khảo sát của nghiên cứu tại phường Vĩnh Tân, tháng 8 -10/2026.

Mức hài lòng chung của nhóm hộ chưa có Giấy chứng nhận thấp hơn khoảng 1,2 điểm so với nhóm đã có Giấy chứng nhận. Một hộ dân cho biết: “Đất mua bán giấy viết tay gặp khó khăn trong bồi thường khi bị thu hồi đất”. Như vậy, dù Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng các trường hợp được bồi thường, việc hiện thực hóa quy định này phụ thuộc vào năng lực xác minh của cơ quan thực hiện, nhất là khi phường Vĩnh Tân phải kế thừa hai hệ thống hồ sơ địa chính của hai đơn vị hành chính trước sắp xếp.

3.2.3. Tính công bằng trong xác định giá và quá trình tham gia

Sau sắp xếp, các mức giá theo địa bàn cũ vẫn được áp dụng; địa phương ghi nhận hộ ở gần nhau có thể chịu chênh lệch đáng kể⁽¹⁷⁾. Bảng giá 2026 phân hóa theo tuyến: một số đoạn ĐT.742 là 8,2 - 11,9 triệu đồng/m²; đoạn ĐT.747A là 11,7 triệu đồng/m². Khác biệt chưa tự chứng minh bất công; cần minh bạch và kiểm chứng được tiêu chí định giá.

Công bằng kết quả được đánh giá thấp nhất (Bảng 2). Mức giá phản ánh hợp lý giá trị đất đạt 3,06/5; 36,7% không đồng ý, tỷ lệ cao nhất trong 19 nhận định và 22,2% chọn giá là vấn đề cần cải thiện. Tính công khai, dễ tiếp cận của phương án đạt 3,29/5; việc phản hồi thắc mắc đạt 3,36/5, cả hai có dưới một nửa hộ đồng ý.

Bảng 2. Đánh giá của hộ theo nhóm tiêu chí và mức độ ảnh hưởng đến sự hài lòng chung (n = 90)

Nguồn: Kết quả khảo sát của nghiên cứu tại phường Vĩnh Tân, tháng 8 -10/2026. Biến phụ thuộc là mức độ hài lòng chung.

Hồi quy cho thấy công bằng kết quả ảnh hưởng mạnh nhất đến hài lòng (β = 0,40), tiếp đến là khả năng khôi phục chỗ ở (β = 0,31) và thông tin, trình tự (β = 0,27). Công bằng thủ tục không có ý nghĩa thống kê, có thể do tương quan với thông tin, trình tự (r = 0,75). Kết quả tương đồng nghiên cứu Đà Nẵng⁽¹⁸⁾.

3.2.4. Khả năng khôi phục chỗ ở sau thu hồi đất

Nhóm tiêu chí về khả năng khôi phục chỗ ở đạt 3,52/5, nhưng các nhận định gắn với khả năng tài chính có điểm thấp hơn: “giá trị bồi thường, hỗ trợ tạo điều kiện để hộ gia đình tạo lập một chỗ ở thay thế phù hợp” đạt 3,27/5, với 26,7% hộ không đồng ý; “hộ gia đình không phải gánh thêm một khoản tài chính quá lớn để ổn định chỗ ở” đạt 3,41/5, với 24,4% hộ không đồng ý. Trên địa bàn phường hiện có các khu tái định cư ấp 1, ấp 4, ấp 5 (Vĩnh Tân cũ) và khu tái định cư Suối Tre, ấp 4 (Tân Bình cũ), với giá đất ở phổ biến 5,9 - 6,8 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với đất ở mặt tiền các tuyến ĐT.742, ĐT.747A. Do đó, hộ có đất mặt tiền khi chuyển vào khu tái định cư có thể mất đi lợi thế kinh doanh gắn với vị trí cũ. Có 20,0% hộ cho rằng tái định cư là vấn đề cần cải thiện nhất, với các ý kiến như: “nếu địa phương không có đủ quỹ đất thì cần phải tìm phương án để có chứ không phải đẩy người dân đi khá xa so với chỗ ở hiện tại”.

Bên cạnh đó, mức hài lòng chung của nhóm hộ mới nhận một phần hoặc chưa nhận tiền đạt 3,02/5, thấp hơn đáng kể so với mức 3,81/5 của nhóm đã nhận đủ (p = 0,003). Do khảo sát được thực hiện tại một thời điểm, nghiên cứu chưa đánh giá được điều kiện sống sau khi hộ gia đình ổn định tại nơi ở mới - nội dung chỉ có thể kiểm chứng sau khi người bị thu hồi đất đã tái lập nơi cư trú.

4. Một số kiến nghị

Thứ nhất, bổ sung yêu cầu giải trình căn cứ xác định giá đất đối với từng thửa đất. Cần xem xét, bổ sung vào khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (đã được sửa đổi, bổ sung) nội dung: “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải kèm theo bản giải trình đối với từng thửa đất, gồm: a) vị trí, loại đất, diện tích được bồi thường và căn cứ xác định; b) giá đất được áp dụng, căn cứ xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hoặc giá đất cụ thể; c) giá đất của các thửa đất liền kề có điều kiện tương đồng; trường hợp có chênh lệch thì phải nêu rõ lý do”. Những ý kiến không được tiếp thu tại cuộc họp lấy ý kiến, đối thoại phải được phản hồi bằng văn bản.

Thứ hai, bổ sung cơ chế rà soát giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các đơn vị hành chính trước sắp xếp, theo hướng: trường hợp giá đất tính bồi thường đã được phê duyệt giữa các thửa đất liền kề, cùng tuyến đường, cùng vị trí thuộc hai đơn vị hành chính cũ chênh lệch từ 20% trở lên thì cơ quan có thẩm quyền phải rà soát; nếu chênh lệch không có căn cứ về vị trí, khả năng sinh lợi thì xem xét hỗ trợ phần chênh lệch cho người có đất thu hồi.

Thứ ba, hướng dẫn thống nhất việc xác minh điều kiện bồi thường đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 về thành phần hồ sơ, nguồn dữ liệu đối chiếu và thời hạn xác minh, trong đó cơ quan thực hiện có nghĩa vụ tự truy xuất hồ sơ địa chính đã lưu trữ.

Thứ tư, hoàn thiện Điều 16, Điều 22 và Điều 26 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 11/2026/QĐ-UBND, theo hướng: (i) Ưu tiên bố trí tái định cư trên địa bàn cùng phường, xã nơi có đất bị thu hồi; (ii) Xác định mức hỗ trợ suất tái định cư tối thiểu theo chi phí thực tế tại khu tái định cư; (iii) Hỗ trợ ổn định kinh doanh đối với hộ vừa ở vừa kinh doanh tại nhà mặt tiền.

Thứ năm, về tổ chức thực hiện, Ủy ban nhân dân phường Vĩnh Tân cần mã hóa hồ sơ bồi thường theo địa bàn quản lý trước sắp xếp; cung cấp bản tóm tắt phương pháp xác định giá trước các cuộc họp lấy ý kiến; ưu tiên chi trả cho các hộ phải di chuyển chỗ ở và theo dõi các hộ tái định cư trong 24 tháng sau khi bàn giao mặt bằng.

5. Kết luận

Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn đã tạo ra khuôn khổ tương đối toàn diện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, nhưng thực tiễn tại phường Vĩnh Tân cho thấy mức độ hoàn thiện của quy phạm không tự động quyết định chất lượng của kết quả thực hiện. Kết quả khảo sát 90 hộ cho thấy, người dân đánh giá trình tự thủ tục tương đối tích cực, nhưng giá bồi thường là tiêu chí bị đánh giá thấp nhất (3,06/5) và có ảnh hưởng mạnh nhất đến sự hài lòng (β = 0,40); nhóm hộ chưa có Giấy chứng nhận và nhóm hộ chưa nhận đủ tiền có mức hài lòng thấp hơn rõ rệt; việc sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025 làm phát sinh chênh lệch giá giữa các thửa đất có vị trí tương đồng. Vì vậy, cần bổ sung yêu cầu giải trình căn cứ giá, cơ chế rà soát giá tại khu vực giáp ranh và hoàn thiện quy định về xác minh điều kiện bồi thường, tái định cư./.

---------------------------------------

Tài liệu tham khảo:

1. Phan Trung Hiền (2016), Xác định thiệt hại và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 10, https://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208589, truy cập ngày 01/9/2026.

2, 8,18.  Nguyen Tran Tuan & Gábor Hegedűs (2022), Land Compensation and Policy Enforcement in Vietnam: A Case Study in Danang, Real Estate Management and Valuation, Vol. 30, No. 2, p. 44.

3,9. Trịnh Vương An & Lê Văn Cảnh (2024), Tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về bồi thường khi thu hồi đất ở, Tạp chí Quản lý Nhà nước, số 337, tr. 52 – 57.

4. Phan Trung Hiền & Hugh D. Spitzer (2022), The Constitutionality of Compulsory Land Acquisition in Vietnam: Issues and Recommendations, Law and Development Review, Vol. 15, No. 1, p. 147 – 168.

5. Phan Trung Hiền (2017), Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 1, https://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207993 truy cập ngày 05/09/2026.

6. Phan Trung Hiền & Nguyễn Đắc Thắng (2021), Đảm bảo sự cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người dân trong quá trình xác định giá đất tính bồi thường, Tạp chí Luật học, số 253, tr. 17.

7. Nicholas K. Tagliarino (2017), The Status of National Legal Frameworks for Valuing Compensation for Expropriated Land: An Analysis of Whether National Laws in 50 Countries/Regions across Asia, Africa, and Latin America Comply with International Standards on Compensation Valuation, Land, Vol. 6, No. 2, Article 37, p. 4.

10. Ngo Thi Ha et al. (2025), Perceived Equity in Compulsory Land Acquisition Process for Industrialization in Vietnam, SAGE Open, Vol. 15, p. 4-5.

11. Phan Trung Hiền (2020), Lý thuyết về cân bằng lợi ích khi chuyển dịch đất bắt buộc và một số gợi ý cho Việt Nam, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, số 09(139), tr. 45 – 55.

12. Jyoti Shukla (2021), Compulsory yet Fair Acquisition of Land: Assessing Procedural Fairness of Compulsory Acquisition Process in India, Journal of Property Research, Vol. 38, No. 3, p. 238 – 261.

13. Thiên Lý & Quốc Việt (2025), Giải phóng mặt bằng hai dự án giao thông trọng điểm ở TP.HCM chậm, lý do ở đâu?, Báo điện tử VOV, ngày 04/8/2025, https://vov.vn/xa-hoi/giai-phong-mat-bang-hai-du-an-giao-thong-trong-diem-o-tphcm-cham-ly-do-o-dau-post1220140.vov, truy cập ngày 05/10/2026.

14,15,17. Đỗ Trường (2026), TP.HCM tăng tốc dự án trọng điểm: Cấp bách giao mặt bằng cao tốc ngàn tỉ, Báo Thanh Niên, ngày 21/7/2026, https://thanhnien.vn/tphcm-tang-toc-du-an-trong-diem-cap-bach-giao-mat-bang-cao-toc-ngan-ti-185260720210938246.htm, truy cập ngày 06/10/2026.

16. Châu Tuấn (2026), Vành đai 4 TP.HCM kích hoạt 20 bước giải phóng nhanh mặt bằng, ngày 06/5/2026, https://tuoitre.vn/vanh-dai-4-tp-hcm-kich-hoat-20-buoc-giai-phong-nhanh-mat-bang-20260505175104225.htm truy cập ngày 06/10/2026.

Nguyễn Quốc Duy - Trường Đại học Luật, Đại học Huế

Trần Hoài Anh - Trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh

.